不動産登記・事例
不動産登記の必要性・登記できる権利の種類・登記が必要になるケースを具体的にご説明します。
不動産登記の必要性
本来、契約というのは、当事者同士の「売ります」「買います」という意思表示だけで成立します。しかし、現実の不動産取引においては必ず登記もします。
登記をすることによって、自分がその不動産の所有者であることを他人に主張できますし、後の紛争を防ぐこともできるからです。
登記を備えると、「対抗力」が付与されます。
対抗力
相反する立場にある者に対して（例えば不動産が二重譲渡された場合のもう一方の買主）、自分が権利者（真の買主）であると主張できること。
※登記と公信力
公信力とは、すべての第三者に対して自分の権利を主張できること。つまり登記簿上の名義人が「自分こそが真の権利者である」と主張できること。厳密に言えば法律上では「登記には公信力はない」とされています。しかし、多くの裁判例において実質的に公信力があると同様に扱われています。
不動産登記の9つの権利
不動産に対して有する権利の代表的なものは所有権です。
所有権は万能の権利なので、その不動産を自分自身で利用するのはもちろんのこと、他人に貸して収益を得たり（賃貸など）することもできますしまた必要でなければ処分（売却など）することもできます。
しかし不動産に対して登記できる権利は所有権だけではありません。そしてこれらの権利が契約などで発生した場合にはやはり所有権と同じように登記をしておくことが望まれます。
具体的には以下の９つの権利につき登記をすることが認められます。
所有権
不動産を全面的に絶対的に支配する権利です。
地上権
工作物や竹木を所有するために、他人の土地を使用することができる権利です。
永小作権
他人の土地で小作料を支払い、耕作又は牧畜をする権利です。もっとも農地改革における買取りの対象になったので、現在はほとんど利用されていないようです。
地役権
自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を供しうる権利です。
代表的なものとして通行地役権があります。土地がすべて他人の私有地に囲まれているような構造の場合、外に出られないということになってしまいます。このような場合に地役権を設定すれば他人の私有地であるにも関わらず通行することができます。
先取特権
ある特殊な債権を有している者に様々な公益的、政策的見地から付与される法定の担保物権です。
質権や抵当権のように当事者の合意に基づき発生する担保物権ではなく、ある一定の債権を有していれば法律上当然に発生する点が特徴的です。
代表的なものとして給料未払い債権等があります。給料が未払いだと労働者の生活が脅かされます。そこで経営者に対する他の債権者より優先した地位を先取特権として認めることにより、労働者の安定した生活の確保を目的としています。
質権
これも債権の回収を優先的に確保するための担保物権です。方法としては債務者または第三者から物を預かります。もし債務者が債務の返済をしなければ預かった物から他の債権者に先立って債権の回収ができます。
抵当権
有名な担保物権です。質権と異なるのはその目的物が不動産に限られること、また目的物の占有を取得するわけではなく、たんに不動産の担保価値を把握するにすぎない点などです。
賃借権
これも同じく有名な権利で目的物（ここでは不動産）を使用収益する権利です。
採石権
他人の土地で岩石や砂利などを採取する権利です。この権利を登記するときは必ず存続期間を定める必要がある点に他の権利にはない特殊性があります。
不動産登記が必要になるとき
上記で登記できる権利としてどのようなものがあるかを列挙しました。
ここでは、その権利についてどのような事情が生じた場合に登記が必要になるかを見てみたいと思います。
【保存、設定】 初めて権利が創設されたときに行う登記
例えば、新築工事が完了して建物が出来上がったときに行う所有権保存登記、抵当権を設定する契約を結んだときに行う抵当権設定登記などがあります。
権利が創設された時に初めてする登記という意味で「設定」と「保存」は同じなんですが、「所有権」と「先取特権」では「保存」といい、それ以外の権利の場合、「設定」といいます。
【移転】 権利が旧権利者から新権利者に譲渡されたときに行う登記
例えば建物を売却したときに行う所有権移転登記、地上権を贈与したときに行う地上権移転登記などです。
【変更】 権利の内容に変更が生じたときに行う登記
例えば抵当権を設定している時に利息を年利５％と登記していたところ、６％に変更されたような場合などです。
このとき後順位の抵当権者等にプラス１％の利息の優先権を主張するためには附記で抵当権の変更登記をしておく必要があります。
【処分の制限】 権利の変動を禁止する処分 差押えの登記など
この登記が入った以降に不動産を売却しても買主は差押債権者に対して自己の所有権を対抗する事ができません。
このような登記が登記簿上に反映されることにより、当該不動産に対して取引に入ることが危険であるという事がわかるようになります。
【抹消】 権利の消滅の登記
例えば貸し付けたお金の担保として抵当権を設定をしていたが、すべて返済を受けた場合などです。
かかる場合、債権の消滅とともに抵当権も消滅することになります。このような場合に抵当権の登記だけ残していても意味がないので抹消の登記を申請します。
以上、上記に列挙したような権利変動があった場合には契約書等の作成のみならず、登記をする必要があります。登記の申請を怠ると、権利変動の事実を第三者に対抗することができませんのでご注意ください。
（登記をしないことのデメリットは不動産登記の必要性）をご参照ください。
